노후 대책 주택연금이 유일 하다면?

노후 대책이 주택연금이 유일하다면 신중하게 결정해야 할 것입니다.
집을 팔아서 노후을 보낼지 집에살면서 연금을 받으며 살지 잘따져보아야 합니다.

주택연금이란?

국가에 집을 맡겨놓고 매달 돈을 받는 것입니다.

주택연금은 만 55세 이상이 본인이 소유한 주택을 담보로 맡기고, 평생 연금을 받는 상품입니다.

집을 소유하고 있지만 소득이 없는 어르신들이 평생 또는 일정기간동안 집을 담보로 맡기고 자기 집에서 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도입니다. 

1억원원 일때 주택연금 수령액

60세일때  월 20만 7천원

65세일때  월 25만원

70세일때  월 30만7천원

만약 5억원이면 위금액 곱하기 5하면 됩니다.

주택연금 신청자격
부부 중 1명이 만 55세 이상

부부 중 1명이 대한민국 국민(한명이 외국인도 가능)

부부기준 공시가격 9억 이하 주택 소유자

다주택자도 합산가격이 9억원 이하면 가능

9억원 초과 2주택자는 3년이내 1주택 매도시 가능합니다.

주택 연금 가입하려면 어떤 어떤 자격이 있어야 하나요?

주택연금은 가입연령, 주택 유형, 주택가격을 고려해야 합니다.

1. 가입연령이 몇 살이면 되나요?

부부 중 한 명이 만 55세 이상이면 가입 가능합니다.

A.  예) 나 : 만 55세 배우자 : 30살 이면 가입 가능할까요?

답은 가능합니다.

B. 연금액 산정은 나이 어린 사람 기준으로 하기 때문에 배우자가 나이가 어리면 월 연금액이 적을 수밖에 없습니다.

2020년 4월부터 만 60세에서 만 55세로 가입연령이 하향 되었습니다.

2. 주택 유형

A. 어떤 주택은 되고 어떤주택은 안될까요?

주택연금은 주택법 상 주택, 노인복지법 상 노인복지주택이면 가입 가능합니다.

집이있다면 가능합니다.

등기부등본 상에 주택이라고 명시되어 있어야 합니다.

B. 예) 시골집은 될까요? 당연히 가능합니다.

공부상에 주택이라고 되어있으면 촌집 뿐만 아니라 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택 모두 가능합니다.

C. 예) 그러면 촌집에 땅은 어떻게 되나요?

주택연금은 집과 집이 속해있는 땅도 모두 가격 평가해서 주택연금을 지급합니다.

D. 예) 오피스텔을 어떻게 되나요?

오피스텔은 업무용 시설로 분류되서 주택연금 가입이 어렵습니다.

그런데 주거 목적으로 이용 중인 오피스텔은 가능하도록 법개정 되어 2020년 11월 19일 국회 본회의에서 법 개정안이 통과되어 12월초 공포시행 예정에 있습니다.

E. 연금 가입하고 연금가입한 집에 꼭 살아야 하나요?

주택연금 신청한 그 집에 반드시 거주해야 합니다.

F. 이 집에 거주하지 않는 경우는 어떻게 되나요?

주택연금 지금이 중단됩니다.

주택금융공사에서 주민등록 전입을 모니터링하고 있어서 다른 집으로 전입이 확인되면 연금지급이 중단되며, 다시 전입하면 연금이 다시 지급됩니다.

G. 집이 여러 채이면 가능한가요?

원칙은 1주택자만 가능하지만 다주택자도 합산 주택가격이 9억원 이하이면 거주하는 주택으로 가입할 수 있습니다.

가격은 실거래가기준으로 다합쳐서 계산합니다.

H. 다 주택자 중에서 합산가격이 9억원이 넘어도 주택연금을 받을 수 있나요?

2주택자에 한해서 합산 9억원이 넘었더라도 거주하지 않는 주택을 3년 이내에 처분하는 조건으로 가능합니다.

한집이 9억원이 넘으면 않되지만 합산했더니 6억, 7억 이런 경우는 됩니다.

만약 3년 이내에 집을 처분하지 못한 경우 주택연금 지급이 중단됩니다.

주택을 팔때까지 연금지급이 중단되고 주택을 처분한 이후에 연금 지급이 재개됩니다.

I. 주택연금 가입후 새로운 주택을 사면 어떻게 되나요?

주택보유수는 주택연금 가입 시점에 확인합니다.

주택연금 가입 이후에 집을 사도 주택연금 지급에 영향을 미치지 않습니다.(우대형 주택연금은 제외)

3. 주택가격은 누가 정하나요?

주택연금은 시세 기준 9억원 이하의 주택만 가입이 가능합니다.

주택가격은 한국감정원 시세를 적용하고 있습니다.

공시가격보다는 훨씬높고 실거래가와 유사하다고 보면 됩니다.

A. 주택가격 결정 방법은?

※ 아파트의 경우 한국감정원 시세가 있는 경우 한국감정원 시세를 우선적용하며,

   한국감정원 시세가 없는 경우 KB시세를 적용하며 최하층은 하한가(KB시세의 경우 하위평균가)를 나머지 층은 하한가와 상한가의 평균가(KB시세의 경우 일반평균가)를 적용. 단, 고객 희망시 고객비용부담조건으로 감정평가 신청 가능하며, 이 경우 시세와 감정가 중 높은 금액을 적용 합니다.

1순위 한국감정원 시세(공시가격)(http://realtyprice.kr/)

2순위 KB시세 (https://onland.kbstar.com/)

마지막으로 공사와 협약한 감정평가기관의 감정평가액을 적용받을 수 있습니다.

앞의 시세가 없을 경우 후시세를 적용하고 모든 시세가 마음에 안들면 내가 따로 감정평가를 받을 수 있습니다. 감정평가 비용은 고객 부담입니다.

공사법 개정에 따라 2020년 12월부터 주택연금 가입주택  가격상한선 변경

□ 상한기준

(기존) 시가 9억원 -> (변경) 공시가격 9억원(시가 12~13억 수준)

□ 공시가격 확인 방법

부동산공시가격알리미(http://realtyprice.kr/)에서 조회 가능하며 주택연금 신청접수일 기준 가장 최근 공시가격을 적용합니다.

* 공시가격이 없을 경우 재산세 등 과세산정 기준이 되는 시가표준액, 시세 또는 감정평가액을 순서대로 적용하여 주택연금 가입대상 여부를 판단합니다.

B. 대출이 있으면 어떻게 되나요?

주택담보대출이 있을 경우 대출을 상환하고 가입하는 것이 원칙입니다.

C. 공동동명의인 경우 가입할 때 누구명으로하는 것이 유리한가요?

둘중 한명이 가입자가 되고 다른 한명은 연대보증인으로 됩니다.

나이가 어린 사람 명의로 가입하는 것이 유리합니다.

어린 사람이 오래살 가능성이 높아서 배우자 사망시에 채무 인수 절차가 필요가 없습니다.

D. 주택연금은 언제 가입하는 것이 좋을까요?

주택연금은 주택 가격에 따라 연금액이 결정되므로 주택가격이 높을 때 가입이 적기일 수 있습니다. 현재 집값이 많이올랐다면 가입하면 좋습니다.


주택연금 수령액

우대형 주택연금

기초연금 수급자이면서 1.5억 미만 1주택 보유자는 우대연금을 최대 22% 더 지급합니다.

주택연금 장점

1. 집에 살면서 연금을 받는다.

2. 국가가 지급을 보장한다

3. 부부중 한 명이 사망해도 감액 없이 지급한다

4. 노후대책으로 좋다

5. 상속도 된다. 부부사망뒤 주택 처분금액이 지급한 연급 총액보다 크면 차액을 상속자에게 준다.

주택연금 단점

1. 계약시 주택가격책정이 실제 거래금액보다 낮게 책정되어서 연금 수령액이 줄어든다.

2. 가입후 주택가격이상승해도 가입시 주택 가격을 기준으로 연금을 받는다.

3. 이사가기 힘들다.

3. 초기보증료와 연 보증료가 있다.

4. 재산세와 건강보험료를 납부해요 합니다.

주택연금 해지

1. 집값이 많이올랐다면 해지를 고려할 만하다.

2. 해지시 별도의 해지 수수료가 없다.

   초기보증수수료(1.5% 정도)는 돌려받지 못한다

   초기보증수수료 : 5억짜리 주택의 경우 750만원 정도의 이다.

3. 해지 후 3년 동안 재가입이 안 된다.

주택연금 신청 및 해지

문의 : 주택금융공사 콜센터 : 1688-8114

공식 홈페이지 : https://www.hf.go.kr/